डेव्हलपमेंट अ‍ॅग्रीमेंट विकासकरार किंवा डेव्हलपमेंट अ‍ॅग्रीमेंट म्हणजे नक्की काय? हा करार का करतात? या कराराने मालकी संपते का? बहुतांशवेळा जमीन मालक असे विकास हक्क विकासकाला, म्हणजे बिल्डर डेव्हलपर ला देतो. काही वेळेला हे विकास हक्क पुढे पुढे सुद्धा जातात. उदाहरणार्थ जमीन मालकांनी एका विकासकाला विकास हक्क दिले. मग त्या विकासकांनी अजून पुढे दुसर्‍या विकासकाला ते विकासा हक्क दिले. पहिल्या विकास करार, म्हणजे पहिल्या डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट पासून. पुढच्या सगळ्या, आणि प्रत्येक एग्रिमेंट डेव्हलपमेंट मध्ये, असे डेव्हलपमेंट राईट किंवा विकास हक्क, दुसऱ्याला देण्याच्या अधिकाराची स्पष्ट तरतूद असली पाहिजे. जर एखादा विकास करार हा व्यक्ती, म्हणजे पर्सन स्पेसिफिक जर करण्यात आलेला असेल. उदाहरणार्थ एखाद्या जमीन मालकांनी एखाद्या व्यक्तीला, किंवा संस्थेलाच जर विकास हक्क दिले असतील. आणि त्या विकास करणाम्यामध्ये किंवा डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट मध्ये, जर असं स्पष्ट नमूद करण्यात आला असेल. की हे विकास हक्क मी तुम्हाला पर्सन स्पेसिफिक तत्वावर दिलेले आहे. आणि कोणत्या ही परिस्थितीत तुम्ही हे विकास हक्क त्रयस्तांना, त्रयस्त व्यक्ती किंवा संस्थेला हस्तांतरित करू नये. किंवा हस्तांतरित करू शकत नाही. अशा परिस्थितीत मिळालेले विकास हक्क, हे फक्त ज्या व्यक्तीला हे हक्क मिळाले, ती व्यक्ती स्वतः वापरू शकते. त्या व्यक्तीला हे विकास हक्क अजून पुढे हस्तांतरित करता येत नाही. मात्र जर डेव्हलपमेंट एग्रिमेंट मध्ये, म्हणजे विकास करारामध्ये अशी कुठलीही अट नसेल. किंवा हे विकास हक्क पुढे पुढे नेण्याची मुभा जर दिलेली असेल. तर मात्र ज्यांच्याकडे विकास हक्क आहे, तो ते विकास हक्क इतर व्यक्तीला किंवा संस्थेला सहजपणे हस्तांतरित करू शकतो. आता डेव्हलपमेंट एग्रिमेंट म्हणजे विकास कराराने नक्की होतं काय? तर डेव्हलपमेंट एग्रिमेंट किंवा विकास कराराने एखाद्या जमिनीचं, जे काही डेव्हलपमेंट राईट्स आहेत. किंवा त्याचे जे काही विकास हक्क आहे. तेच केवळ हस्तांतरित होतात. जमीन किंवा जमिनीची मालकी, ही डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट द्वारे हस्तांतरित होत नाही. त्यामुळे डेव्हलपमेंट एग्रिमेंट करुन दिले, म्हणजे जमिनीची मालकी गेली असा त्याचा अर्थ होत नाही. म्हणजे डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट झाल्यावर सुद्धा सात बारा किंवा इतर प्रॉपर्टी कार्ड किंवा इतर जे काही अभिलेख आहेत. ते मूळ मालकाच्या नावावरच कायम राहतात. डेव्हलपमेंट एग्रिमेंट मुळात का करतात? दोन मुख्य कारण आहत. एक म्हणजे पुर्वी जेव्हा यू एन सी ऍक्ट आला. म्हणजे कमाल जमीन धारणा कायदा. त्यानुसार झाले काय? एखाद्या व्यक्तीला एखाद्या विभक्षीत मर्यादेपेक्षा अधिक जमीन धारण करण्यावर मनाई करण्यात आली होती. तेव्हा जर एखाद्या विकासकाकडे त्यापेक्षा जास्त क्षेत्रफळ यांची जमीन असेल. किंवा तेवढेच असेल आणि त्याला अजून जर एखाद्या जमिनीवर डेव्हलपमेंट करायची असेल. तर त्याच्या खरेदी वर कायद्यानं निर्बंध आले होते. आणि हे निर्बंध असून सुद्धा, आपल्याला आपला व्यवसाय करता यावा. किंवा जमिनीची डेव्हलपमेंट करता यावी. यावर काढलेला मार्ग म्हणजे डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट. कारण डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट किंवा विकास करार, यांनी जमिनीची मालकी हस्तांतरित होत नव्हती. आणि मालकी हस्तांतरित न झाल्यामुळे यू एन सी ऍक्ट म्हणजे नागरी कमाल जमीन धारणा कायदा. याची देखील काही ही बाधा येत नव्हती. आणि हा असा सोपा मार्ग काढल्यामुळे, त्या यु एन सी ऍक्ट ला वळसा घालून डेव्हलपमेंट एक्टिविटी म्हणजे बांधकाम विकास प्रकल्प, सहजपणे राबवता येत होते. विकास करार करण्याच अजून एक कारण, कोणत्याही जमीन मालकाला जेव्हा त्या जमीनीचे विकास हक्क द्यायचे असतात. तर सर्वसाधारणतः कोणताही विकासक हा हल्ली रोख फार देत नाही. तर मोबदला म्हणून काय देण्यात येतं? तर त्या जमिनीवर तो जे बांधकाम करणार आहे. त्या बांधकामा मधीलच काही टक्के बांधकाम मोबदला स्वरूपात किंवा वास्तू रूपी मोबदला स्वरूपात, जमीन मालकाला देण्यात येते. अशा परिस्थितीत होतं काय? की आज जर व्यवहार झाला. तर मग ते व्यवहार, मग डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट होणार. व त्या अनुषंगाने पुढची सगळी काम होणार. मग प्लॉन पास होणार. मग बांधकाम होणार. मग त्या जमीन मालकाला त्याचा मोबदला मिळेल. आणि या दरम्यान च्या काळात, जमीन मालक आपले हक्क गमावून बसू नये. म्हणजे अशाच स्वरूपाचं जर त्यांनी साठे करार, म्हणजे एग्रीमेंट फॅर सेल केलं. किंवा खरेदीखत केलं. तर त्याची मालकी ही जाण्याची किंवा त्याच्या मलकीला धोका निर्माण होण्याची दाट शक्यता होते. आणि दुर्दैवाने समजा त्या विकासकाने काम पूर्ण नाही केलं. किंवा प्रकल्प रखडला किंवा याचा मोबदला नाही दिला. तर अशा परिस्थितीत जमीन मालकाला कोर्ट कचेरी करणं आणि तो वाद विवाद वाढवत राहणे. यांच्याशिवाय दुसरा काही पर्याय नव्हता. कारण जमिनीचा टायटल म्हणजे मालकी हक्क आणि सगळे रेकॉर्ड जर विकासाच्या नावावर असतील. तर जमीन मालकाला लढाईला फार कमी वाव उरेल. हे टाळण्यासाठी एखाद्या जमीन मालकाला भविष्यात मिळणाऱ्या मोबदल्यात करता, त्याची मालकी संपुष्टात येऊ नये, या दृष्टीने सुद्धा डेव्हलपमेंट एग्रिमेंट किंवा विकास करार. हा एक उत्तम मध्यम मार्ग आहे. आता याच्यात होतं काय? तर जेव्हा विकास करार करण्यात येतो. तेव्हा विकासक त्या जमिनीवरच्या बांधकामां पैकी किती टक्के बांधकाम, हे त्या जमीन मालकाला देणार. हे निश्चित करण्यात येत. त्याच्यानंतर त्या जमिनीचे विकास हक्क हे विकासकाकडे जातात. आणि विकासकाला जमीन मालकाच्या वतीने या जमिनीवर सगळी कामं करता यावी, म्हणजे मग परवानगी आणनं. मोजणी करणे, याचा नकाशा मंजूर करणे, त्यावर प्रत्यक्ष बांधकाम करणे. व बांधकाम विक्री करणं. ही जी सगळी काम आहे. ही सगळे विकासकांना करता यावे, म्हणून या डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट बरोबरच जमीन मालक कडून पॉवर ऑफ ऑटरणी. किंवा कुलमुखत्यारपत्र घेतले जातात. त्यामुळे होतं काय? की जमीन मालकाच्या जमीनीचे विकास हक्क. आणि जमीन मालक च्या वतीने विविध कमे करण्याचे हक्क, हे विकासक व्यक्ती किंवा संस्थेला मिळतो. त्यामुळे प्रत्यक्ष जमीनीची मालकी हस्तांतरित न होऊनही, विकासक त्या जमिनीवर डेव्हलपमेंट एग्रिमेंट आणि पवार ऑफ अटर्नि, या दोन महत्त्वाच्या दस्तऐवजांच्या आधारे, सगळं काम करू शकतो. म्हणजे मग त्या जमिनीची मोजणी करनं, त्याला एन ए परमिषन अननं. किंवा त्याची बांधकाम मंजुरी घेणे, त्याचे नकाशे मंजूर करून घेणे. हे जि सगळी काम आहेत. ती विकासक स्वतःच्या सहीने करू शकतो. अशा वेळेला विकासक, जमीन मालकाचा कुलमुखत्यार किंवा पॉवर ऑफ अटर्नि होल्डर. किंवा कॉन्स्टिट्यूटेड अटर्नि, म्हणून काम करतो. आणि जमीन मालकाच्या वतीने स्वतः सही आणि बाकी सगळ्या बाबी पूर्ण करतो. हे एकदा सगळं जर सुरळीत झाले. तर तिथे एकदा बांधकाम प्रकल्प झाला. की ठरल्यानुसार ते जे काही टक्के बांधकाम असते. त्यात सुद्धा दोन भाग असतात. बर्याचदा बहुतांश जमीन मालक जे असतात. त्यांना एवढे बांधकामाची किंवा एवढ्या फ्लॅट ची गरज नसते. तर ते काय करतात. विकासकाला सांगतात की तुमच्या फ्लॅट जे आहेत. त्या बरोबरच आमच्या फ्लॅटच्या सुद्धा विक्री कर. आणि त्यांना जो काही येणारा पैसा आहे. तर तो आम्हाला दे. म्हणजे समजा एखाद्या जमीन मालकाला एखाद्या डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट नुसार दहा फ्लॉट जर मिळणार असतील. आणि त्याच्या कुटुंबाला वापरा करता, समजा दोन किंवा तीन फ्लॉट पुरेसे असतील. तर तो बाकीच्या फ्लॅट किंवा त्याच्या मर्जीनुसार त्याला जितकी इच्छा आहे, तितकं फ्लॅट तो विकू शकतो. अशा परिस्थितीत दोन पर्याय असतात. एक तो विकासकाला सांगतो की माझ्या वतीने तूच ते फ्लॉट वीक. आणि मला पैसे आणून दे. किंवा दुसरं, हे जर मलाच मोबदला म्हणून मिळालेला आहे. तर हे फ्लॉट माझे मीच विकून टिकतो. अशाप्रकारे एकदा बांधकाम प्रकल्पाचं काम पूर्ण झालं. तिथं राहणार्या लोकांची संस्था वगैरे एकदा नोंदणी झाली. कि मग ती जी संस्था असेल, त्यांच्या लाभा मध्ये ते बांधकाम आणि जमीन, या दोन्हीचा हस्तांतरण करणं हे कायद्याने बंधनकारक होते. आणि हे जेव्हा हस्तांतरण होतं. तेव्हा खरी त्या जमिनीची मालकी त्या जमीन मालकांकडून, त्या संस्थेच्या नावात हस्तांतरण होतं. म्हणजे दरम्यान च्या काळात विकासक जे सगळं करतो. ते विकासक म्हणून आणि जमीन मालकाचा पॉवर ऑफ अटर्नि होल्डर किंवा कॉन्स्टिट्यूटेड अटर्नि याच रोल मध्ये करतो. केव्हाही कोणत्याही क्षणी कोणताही विकास त्या जमिनीचा कायदेशीरदृष्ट्या मालक अजिबात नसतो. त्यामुळे थोडक्यात सांगायचं झालं. तर विकासक एखाद्या जमिनीचा विकास हक्क घेतो. त्या विकास हक्काच्या आधारे तिथं बांधकाम करतो. त्या बांधकामात राहण्यात, जे लोक राहायला येतील, त्यांची संस्था बनवतो. आणि त्या संस्थेच्या लाभात ती जमीन हस्तांतरित करतो. ही जमीन हस्तांतरित करताना सुद्धा, जमीन मालकाचा पॉवर ऑफ अटर्नि होल्डर म्हणूनच तो खरेदीखत करून देतो. आणि समजा काही परिस्थितीत जर विकासकाने असं खरेदी खत नाही करून दिलं. तर आता डीम कन्वेन्स सुद्धा मार्ग या संस्थेला मोकळा आहे. जर एखाद्या विकासकाने किंवा जमीन मालकाने, त्या संस्थेच्या ताब्यात जमिन आणि बांधकाम हस्तांतरित नाही केलं. तर ती संस्था त्यांना एक कायदेशीर नोटीस पाठवून, मग सक्षम कार्यालयात अर्ज करून, डीम कन्वेन्स, म्हणजे मानीव अभिहस्तांतरण द्वारे, त्या जमीन आणि बांधकामाची मालकी सहजपणे मिळवू शकतो.
